Adquirir un inmueble en Alemania es un proceso que requiere una serie de pasos estrictamente regulados por la legislación alemana.
Como contrapartida, la legislación alemana en el ámbito de la compra y la transmisión de inmuebles es una de las más seguras del mundo.
En este artículo repaso los requisitos legales a la hora de comprar un inmueble en Alemania, el papel clave del notario (Notar) en la transacción.
Si el cliente lo necesita porque no domina el alemán, la ley también establece la presencia de un o una traductor/a jurado/-a y especializado/-a en derecho en el momento de la firma.
Durante el artículo, hago asimismo hincapié en la terminología básica a lo largo del proceso de comprar un inmueble en Alemania y de la cita ante notario.
El inmueble en el registro de la propiedad (Grundbuch)
El registro de la propiedad
Los registros de la propiedad (Grundbuch) se encuentran en los Juzgados locales o de primera instancia e instrucción (Amtsgericht).
Con la consulta en el registro de la propiedad, usted comprobará si la inscripción del inmueble coincide (o no) con la realidad del inmueble que quiere adquirir.
La consulta es gratuita y puede hacerse online a través de este Portal del Registro de la propiedad (Grundbuch-Portal).
Solo hace falta hacer clic en el Estado federal donde usted viva o donde quiera adquirir la propiedad.
Cargas y gastos extraordinarios
Otra consulta que puede hacer es comprobar el estado del inmueble en el registro, es decir, si existen deudas o cargas vinculadas al mismo, como por ejemplo:
- servidumbres (Dienstbarkeiten), es decir, derechos de terceros sobre la propiedad, como por ejemplo vías de acceso. En el derecho alemán, solo son válidas tras su registro en el registro de la propiedad.
- usufructo (Nießbrauch), por ejemplo, el disfrute de una vivienda por parte de sus inquilinos, comprada por una parte tercera, que no va a vivir en ella.
- cargas reales urbanísticas (Baulasten), que se pueden consultar en el Registro de cargas urbanísticas (Baulastenverzeichnis), o bien
- estado de la urbanización (Stand der Erschließung), es decir, caminos o vías de acceso, la canalización, etc.
También es importante comprobar si tras la compra hay que hacer renovaciones o si puede haber otros gastos extraordinarios que el nuevo propietario deba afrontar.
Financiación y contrato de compra
Préstamo
Tras estas comprobaciones, el siguiente paso será contactar a su banco para pedir un préstamo (Darlehen).
Esta deuda deberá registrarse también en el registro de la propiedad como garantía para el banco, y para ello se redactará antes un contrato, la constitución de garantía inmobiliaria (Grundschuldbestellung).
Esta garantía también deberá ser leída y firmada ante notario, el día mismo de la firma del contrato inmobiliario o más adelante.
Extracto del contrato constitución de garantía inmobiliaria, Grundschuldbestellung. Terminología básica en alemán y español durante la preparación de la cita ante notario.
Redacción del contrato de compra
El siguiente y último paso antes de la firma es contactar con un notario para que redacte el contrato de compraventa (Kaufvertrag). La elección del notario es libre.
La ley solo prescribe que las partes reciban el contrato redactado como más tardar dos semanas antes de la lectura del contrato, en cuyo transcurso se eleva el contrato a escritura pública (Beurkundung).
Los gastos de esta elevación a escritura pública van de 1,5 por ciento hasta un 2 por ciento del precio de compra, y está regulado también por ley.
El notario también comprueba durante todo este proceso que el municipio no tenga el derecho de compra preferente (Vorverkaufsrecht) sobre el bien inmueble.
Si el municipio no lo tiene, el notario certifica la renuncia al derecho de compra preferente (Negativzeugnis).
Firma ante notario
En Alemania, el notario actúa como intermediario oficial y en nombre del Estado.
Su función principal es garantizar que la transacción inmobiliaria se lleve a cabo de conformidad con la Ley de Notariado o Notarial, Beurkundungsgesetz (BeurkG).
Artículo 13 de la Ley alemana de Notariado (BeurkG)
El artículo 13 de la Ley de Notariado establece que la elevación a escritura pública (Beurkundung) de cualquier contrato o documento se hará mediante la lectura en voz alta y completa del mismo, aunque las partes ya hayan leído el texto.
Eso significa, en la práctica, que el notario lee en voz alta el contrato o el documento y, si las partes contratantes tienen alguna duda o una pregunta, el notario interrumpe la lectura y explica el contenido en cuestión.
Al final, todas las partes, incluido el notario, firman el contrato. Este iniciará luego los siguientes pasos.
Artículo 16 de la Ley alemana de Notariado (BeurkG)
El artículo 16 de la Ley de Notariado estipula que, si una de las partes contratantes no dominan el alemán de manera suficiente, esto deberá constar en el contrato.
Si las partes lo quieren, pueden hacer traducir el contrato de compraventa y del préstamo.
En el momento de la lectura pública por parte del notario, si este no puede encargarse de la traducción, un traductor/una traductora jurado/a (por ejemplo, servidora para el español y para compras en Múnich y su área metropolitana sobre todo ☺️) deberá estar presente para interpretar el contrato para la parte que no domina el alemán.
La firma del/de la traductor/a jurado/a constará también en el o los contrato(s) que se firmen al finalizar la lectura pública.
Extracto del glosario del Colegio federal de notarios (Bundesnotarkammer) sobre la compra de inmuebles y terrenos. Preparación de la terminología básica antes de la cita ante notario.
Tras la elevación a escritura pública
Tras la firma, estos son los siguientes pasos para las partes implicadas en la compra:
Cancelación de cargas (Lastenbefreiung)
Si existen aún cargas vinculadas al inmueble, el comprador puede pedir al notario que las cancele en el registro de la propiedad (cancelación de cargas, Lastenfreistellung).
Esta cancelación se hace después de la firma, pero el comprador puede solicitar al notario que empiece a prepararla antes de la misma.
Proceder así es mejor, puesto de solicitar la cancelación tras el traspaso de la propiedad, el comprador deberá demostrar ante el banco que las cargas registradas son del vendedor, no suyas.
Auflassung (acuerdo abstracto de transmisión de la propiedad)
Otro paso imprescindible que lleva a cabo el notario antes de la transferencia de la propiedad es asentar en el registro de la propiedad el acuerdo abstracto de transmisión de la propiedad inmobiliaria entre comprador y vendedor (Auflassung).
El artículo Procedimiento registral en Alemania explica en profundidad este acuerdo abstracto, que no existe en el ordenamiento jurídico español.
Cuando todo esto está listo, el notario comunica al comprador mediante una notificación de vencimiento (Fälligkeitsmitteilung) que ya puede empezar a pagar las cuotas estipuladas en el contrato de compraventa al vendedor del inmueble.
Impuesto de transferencia de la propiedad (Grunderwerbsteuer)
Pero la obligación del comprador no termina aquí. Después de la firma del contrato, deberá pagar el impuesto de transferencia de a propiedad (Grunderwerbsteuer) a la Agencia Tributaria del Estado federal donde viva.
Este impuesto oscila entre un 3,5 % hasta un 6,5 % del precio de compra del inmueble, según cada Estado federal alemán.
La competencia de los Estados federales sobre este impuesto está regulada en el artículo 105 de la Ley Fundamental (la Constitución) alemana, Grundgesetz.
Certificado de inexistencia de obstáculos (Unbedenklichtkeitsbescheinigung)
Tras el pago de este impuesto a la Hacienda pública, esta expide y remite directamente al notario un certificado de inexistencia de obstáculos (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
Y, ahora sí, el notario termina de asentar la propiedad en el registro de la propiedad a nombre del nuevo comprador y la transferencia de la propiedad puede darse por terminada.
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